集体土地买卖合同

集体土地买卖合同

在当今不断发展的世界，合同的地位越来越不容忽视，签订合同也是最有效的法律依据之一。相信很多朋友都对拟合同感到非常苦恼吧，下面是小编帮大家整理的集体土地买卖合同，欢迎大家分享。

随着社会主义经济改革的更加深入，国家已经开始探索建立宅基地使用权有偿转让机制，并在部分地区展开试点。集体经济组织要求“同地、同权、同价”的呼声高涨，有关集体土地上房屋买卖的法律规定终将破茧而出。

一、集体土地上的房屋买卖合同的分类

从用益物权的角度划分，集体非农建设用地使用权分为两类：1、集体建设用地使用权。集体建设用地使用权规定在《物权法》第三编用益物权的第十二章建设用地使用权第一百五十一条。2、宅基地使用权。宅基地使用权规定在《物权法》第三编用益物权第十三章宅基地使用权第一百五十二条。集体建设用地使用权和宅基地使用权均为用益物权之列。与此相对应，集体土地上的房屋买卖合同可以分为两类：1、农村居民宅基地上的房屋买卖合同。农村居民在自己的宅基地上自建的私有房屋买卖合同。2、集体建设用地上的房屋买卖合同。主要是集体经济组织利用本集体建设用地建造房屋或者拆除旧住宅新建楼房的买卖合同。

二、如何认定集体土地上的房屋买卖合同的效力

一般论述集体土地上的房屋买卖合同效力的观点，存在一个误区，往往只论述农村居民宅基地上的房屋买卖合同效力问题，却忽略了另外一个重要的组成部分，集体建设用地上的房屋买卖合同的效力问题。相对来说，对于农村居民宅基地上的房屋买卖合同效力问题，法律规定比较明确，学说理论分歧较小;对于集体建设用地上的房屋买卖合同效力问题，法律规定较少，学说理论分歧较大。

(一)农村居民宅基地上房屋买卖合同的效力

根据买卖合同主体之一购买方的身份不同，农村居民宅基地上的房屋买卖合同可以分为两类：同一集体经济组织成员之间的宅基地上房屋买卖合同和集体经济组织以外人员的宅基地上房屋买卖合同。

1、同一集体经济组织成员之间的宅基地上房屋买卖合同有效。

我国法律虽然没有直接规定宅基地使用权可以转让，也没有直接规定农村居民的住房买卖合同有效，但是根据《土地管理法》第六十二条第四款的规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”可以推出这样的结论：农村居民可以买卖宅基地上的房屋，农村居民买卖住房视同宅基地转让。这样根据“地随房走”的法律原则，结合有关法律法规的规定，可以认为同一集体经济组织成员之间宅基地上房屋买卖合同，只要符合《合同法》的规定，就应当有效。另外山东省高级人民法院有指导意见。山东省高院制定的《全省民事审判工作座谈会纪要》(鲁高法〔20xx〕201号)规定：“农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定合同有效。”

2、集体经济组织以外人员的宅基地上房屋买卖合同无效。

根据《物权法》第一百五十三条和《土地管理法》第六十三条以及国务院办公厅1999年《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》以及山东省高院的指导意见等规定，集体经济组织以外的人员，无论是城镇居民或者同样具有农村居民身份但是和出卖房屋人不是同一经济组织的人员，所签订的农村居民宅基地上的房屋买卖合同无效。这一点，目前审判实务判决结果比较一致，观点统一。

(二)集体建设用地上房屋买卖合同的效力

对于集体建设用地上房屋买卖合同的效力，法律法规均没有明确规定。分析《土地管理法》第六十三条的规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是土地利用总体规划，并依法取得建设用地的企业，因破产兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本条法律规定仅仅对集体建设用地使用权的出让、转让或者出租的限制性规定，不是完全禁止性规定，且限制的是建设用地使用权，也不是房屋所有权。并且从目前法律实际执行情况来看，集体经济组织出租集体建设用地的情况不仅大量存在，而且各地法院审判实务均有判决集体建设用地使用权出租合同有效的判例。对此条法律规定落实已经有了松动的迹象。

此类房屋买卖合同比较复杂，需详细分析。出于牟利等原因，集体经济组织往往利用集体建设用地，兴建住房、商业用房或者工业用房。如社会主义新农村建设或者农村拆除旧住宅集中新建住房，很多情况下，出于经济利益的考虑，在满足本集体经济组织成员住房需求的情况下，额外建一些住房，出售给集体经济组织以外的人员。集体经济组织企业，建设了商业用房或者工业用房，后来经营不下去，将商业用房或者工业用房出售。集体经济组织主要是村民委员会或者居民委员会为房屋买卖合同出售方，集体经济组织以外的成员为购买方。集体建设用地上房屋买卖合同主要分为两类：集体建设用地上住房买卖合同和集体建设用地上非住房(商业用房或者工业用房等)买卖合同。区别不同情形进一步分析，才能认定合同的效力。

针对集体经济组织利用集体建设用地建成房屋后出售的情形，《土地管理法》第六十三条的规定并不完全符合适用条件。根据《物权法》第三十条的规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”集体经济组织建成房屋后，就享有房屋所有权，不需要登记公示物权。又根据《物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让或者消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”将合同效力和物权转移做了区分，物权是否转移不是判断合同的效力的要件。所以集体建设用地上房屋买卖合同可以有效。

1、集体建设用地上的住房买卖合同以认定无效为一般原则，认定有效为例外情形。

有关的法律规定、行政法规和部门规章等，均禁止农村居民在宅基地上所建的私有住房出售给集体经济组织以外的人员，并没有禁止集体经济组织将住房出售，只有限制性规定。在保证农村居民“一户一宅”或者“一户一房”的前提下，经村民会议同意或者村民会议授权村民代表同意，集体建设用地上的住房买卖合同可以有效。毕竟集体土地的所有权和集体建设用地上的所有权人是集体经济组织全体成员，只有全体成员才有对房屋的处分权。

2、集体建设用地上的非住房(商业用房或者工业用房等)买卖合同以认定有效为一般原则，认定无效为例外情形。

有关的法律规定、行政法规和部门规章等均没有禁止集体建设用地上的非住房的买卖，并且根据《土地管理法》第六十三条但书的规定，一定情形下，集体建设用地使用权可以发生转移。只要集体经济组织和购买方签订了集体建设用地上非住房(商业用房或者工业用房等)买卖合同，一般情况下就可以认定为有效。除非村民会议或者村民会议授权村民代表不同意出售的情形，才可以认定集体建设用地上非住房(商业用房或者工 ……此处隐藏33541个字……务，就乙方向甲方购买房屋签订本合同，以资双方共同信守执行。

第一条甲方保证对所出卖的房屋享有完全的处分权并保证符合国家有关规定，而且没有产权纠纷和债权债务纠纷。以后集体办理《房屋所有权证》及《土地使用权证》时及乙方如需出售本房屋时，如需要甲方协助时，甲方应无条件协助乙方办理所有相关手续，如因甲方原因，造成该房屋不能办理相关手续或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任，并赔偿乙方的购房款及房屋升值后收益款。

第二条房屋的坐落、面积情况。

1、本合同所称标的房屋是指位于

2、该房屋6层建筑面积为平方米；套内面积为_____平方米，7层建筑面积为平方米；套内面积为_____平方米。

3、本合同项下房屋相应的土地使用权随房屋一并转让。

第三条计价方式与价款。

房屋的交易总价为：人民币元整（大写：拾____万仟元整）。

本合同项下房屋相应的土地使用权价款已包含在交易总价中。

公共部位与公用房屋分摊建筑面积不再另行计价。

第四条付款方式及期限

１、自本合同签订之日起天内乙方支付首付款人民币万仟元整给甲方；

2、剩余房款人民币万仟元整于乙方取得房屋所有权之日起天内支付。

第五条特别约定

房屋交付后，如发生房屋征收或拆迁等对房屋及相应土地的补偿，由乙方所有。

第六条陈述和承诺条款

1、甲方承诺：甲方拥有对本合同项下房屋完全的处分权。

2、乙方承诺：真实地愿意购买本合同项下的房屋。

第七条本合同经见证。

第八条本合同一式二份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力，自双方签字后生效。

甲方：乙方：

见证人：

日期：

转让方（以下简称甲方）：

受让方（以下简称乙方）：

根据《民法典》及相关法律法规，经甲乙双方协商一致，现就甲方集体所有的土地及地上附着物使用权转让于乙方有关事宜订立如下协议：

第一条：甲方将位于________________________，面积为______________平方米，地上附着物为_________________________________的甲方集体所有的闲置非农用土地及地上附着物经民主决议通过受让于乙方使用。

第二条：使用权转让期限共____年，甲方从____年____月____日起将上述使用权交付乙方使用，至____年____月____日收回。

第三条：乙方支付甲方转让费共__________元（大写______________元），支付方式为_____________________________。

第四条：甲方权利义务

１、如国家法律、行政法规调整或政府行为需征用上述使用权，甲方有权收回。

２、如因不可抗力原因给乙方造成损失甲方不予赔偿。

３、如因乙方不按时交纳转让费，经甲方向乙方书面催款通知30日后，甲方有权单方解除合同并要求乙方支付违约金______元。

４、不因国家法律、行政法规调整或政府行为，甲乙双方可协议解除本合同，转让费据实结算，甲方不可单方无故解除合同。

５、甲方应保证乙方正常使用上述使用权，确保供水、供电、通行，并提供办理使用权变更手续相关证明材料。

第五条：乙方权利义务

１、乙方根据需要在办理相关许可证件后有权在受让土地上搭建建筑物及修建附属设施，甲方不得干涉。

２、合同有效期内，乙方搭建的建筑物及修建的附属设施由乙方占有、使用、受益、处分，甲方无权干涉，合同期满后，乙方同等条件下有续订合同的优先权。

３、乙方有权转让受让的土地及地上附着物使用权

４、因国家法律、行政法规调整或政府行为征用、甲方单方收回使用权、合同期满后，乙方建筑物或设施仍能够使用，甲方应折价补偿乙方经济损失_________元。

５、乙方可与甲方协议解除合同，转让费据实结算，解除合同乙方应提前30日书面通知甲方，乙方向甲方书面通知60日后合同自动终止。

６、乙方应按时支付转让费用并不得违法使用上述使用权。

第六条：本合同一式三份，甲乙双方各执一份，交土地管理部门留档备查一份。

第七条：本合同自双方签字盖章后生效。

甲方： 乙方：

____年____月____日 ____年____月____日

甲方：

乙方：

经村委会研究决定并由村名代表大会通过及公示无异议，甲乙双方根据《合同法》规定，本着公平公正自愿的同原则，达成如下协议：

一、甲方将甲方集体所有的废弃闲置的石灰窑及周边的土地和林地(除耕地外)转让给乙方使用。初期使用期限为50年，到期后乙方优先拥有使用权。

二、转让价款：经甲乙双方协商，甲方现无经济条件修村内东三条村里(原是土路面)，由乙方负责拉砂石料铺垫三条路的路面，经甲方书面验收合格后交付甲方，乙方完成本合同价款，今后路面在损坏与乙方无关，乙主并保证路边沟畅通，经甲乙双方确认此施工工程价款为五万元整。

三、乙方在正常施工期间，如遇到村民阻挡，由甲方负责解决，如解决无效，视为乙方上述第二条约定履行完毕。

四、此转让的标的物在转让给乙方使用期间，出现任何纠纷，由甲方负责解决，如解决不了，导致乙方无法使用此标的物，甲方按上述第二条、第五条内容及价款赔付给乙方，但必须经得乙方同意。

五、乙方在使用期间，乙方在标的物的投入，如乙方在使用过程中标的物应甲方原因导致乙方无法使用，甲方将乙方在标的物上的所有投入原价赔偿给乙方，并赔偿因此给乙方带来的所有损失。

六、此标的物的所有合法手续由甲方负责办理，费用由甲方负责，如甲方无法办理标的物的合法手续，按上述第二条、第五条的内容及价款赔付乙方。

七、如此标的物被国家征用，所得的赔偿归乙方所有，与甲方及村民无关。

八、乙方在使用期间内，对转让标的物任意使用及改动，(沙石废土)乙方有权处理，甲方不得干涉乙方对此地任何使用，(乙方非法使用除外)

九、如使用期到期后，甲方如将此标的物转让给第三方，则甲方将按价赔偿乙方在标的物上的所有投资。

十、乙方在使用期间内，有权合法转让标的物的使用权，合同附有同等法律效力。

本合同自签订之日起生效，一式两份，甲乙双方各持一份。

　　甲方(公章)

　　法定代表人(签字)

　　乙方(签字)

　　二0 年 月 日